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長租公寓要求業主減租惹爭議 看律師怎么說

發布時間:2020-02-10  來源:北京日報  點擊:
 
  “因為疫情屬于不可抗力因素,您得給租戶減免1個月的房租,這是公司政策。”近幾日,北京不少業主都接到了一通電話,運營方蛋殼公寓以新型冠狀病毒感染肺炎疫情為由,通知業主要減免1個月的房租。面對疫情,共克時艱,本是善舉,可蛋殼公寓單方面的通知,不僅引發業主維權,甚至還遭到租客抱怨。律師表示,不可抗力的適用需謹慎,減免租金應由經營方與業主個人協商達成。
  
  業主被要求減免租金
  
  業主張先生是3日上午接到蛋殼公寓打來的電話。經紀人在電話中說,由于新型冠狀病毒感染肺炎疫情導致很多地方封城斷路,公司已針對湖北租客給予租金減免。現在,北京也要仿效湖北的做法,為租客減免3個月的房租。其中,蛋殼公寓負擔2個月的房租,張先生作為業主負擔1個月的房租。“為租戶減免租金是可以的,但口說無憑,您有蓋章的文件么?”張先生提出要先查看公司文件,誰料,對方立即改口,說覺得1個月多的話10天也行,或者再不行,緩付1個月、10天的租金也可以。
  
  一通電話里改口三次,這讓張先生覺得很古怪。“這到底是不是真給租戶減負呢?別打著疫情的幌子,只為給它自己減負。”2018年將房屋委托給蛋殼公寓的業主小飛,幾天前也接到電話,通知由于新型冠狀病毒感染肺炎疫情,不少租客無法回京,屬于不可抗力因素,要求他給予至少1個月的租金減免。“我要求他證明住在我房子里的租戶確實來自疫情嚴重地區,那我立即同意,對方就說再給我回電話。幾天過去了,并沒有電話。”小飛說,按合同約定應該在春節前打給他的租金,蛋殼公寓至今沒付。
  
  張先生和小飛的情況并非個案。在新浪微博上,不少業主都對蛋殼公寓單方要求業主減免租金提出質疑,這些業主分布在北京、天津、上海等全國各地。3日晚間,記者也加入一個北京蛋殼房東維權群,群里業主均反映蛋殼單方面要求減免租金,而這樣的維權群不止一個。
  
  租客吐槽租金減免“門道”多
  
  運營方給租戶減免租金,本是善舉,不少開發商給租戶減免租金的舉措就被廣泛點贊。然而,記者采訪發現,就連蛋殼公寓的租戶對此也頗多怨言。
  
  租戶小付昨天看到蛋殼公寓致租戶的一封信,里面寫到:針對無法返城的北京武漢租客,可返還1個月租金;其他各城市租客,結合各地政府發布的因疫情延期返工的天數,返還租客相對應的租金,或提供相對應的免費延住天數。小付試著在APP里點擊申請,被告知租客返租申請暫定2月10日開始收集,但北京返多少天并無明示。
  
  仔細研究后,小付又發現,返還的并非現金,而是抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用、續約首付款,以及不屬于分期月付情況下的租金。“像我這種月付的,只能抵扣房屋服務費、維修金,估計合同到期了都抵扣不完。”小付告訴記者,實際上,蛋殼公寓以疫情為由,已暫停2020年1月和2月的保潔和維修服務,這兩個月的保潔費和維修費卻照收不誤。
  
  不可抗力的適用需謹慎
  
  長租公寓以新型冠狀病毒感染肺炎疫情屬于不可抗力為由的主張,是否有據可依?記者就此采訪了北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強。
  
  畢文強介紹,《民法總則》第一百八十條第二款規定,不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。雖然目前疫情較為嚴重,但對不可抗力的適用也應謹慎,不能不加區分全部適用。比如,武漢等封城的城市,因疫情導致不能履行民事義務的,可以不可抗力為由進行抗辯;疫情并不十分嚴重的地區,雖有疫情但不會導致完全不能履行民事義務的,則不建議將疫情認定為不可抗力的情形。
  
  具體到此次事件,雙方簽署的合同中約定:“因不可抗力導致本合同無法繼續履行的,本合同自行解除,甲乙雙方均不承擔因此導致的任何違約責任。”這里只約定可以解除合同,而非減免租金。根據《民法總則》和《中華人民共和國合同法》相關條款,法律上并未規定發生不可抗力就可免除長租公寓支付租金的義務,長租公寓要求房東免除租金并無法律依據,拒不支付租金的行為屬于違約。關于減免租金事宜,他建議長租公寓可與房東進行協商,通過協商達成一致。

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